فيما يلي مثال لتحيين ملكية رسم عقاري و لفريضة مناسخة داخلتها عمليات تفويت

وهو مثال حقيقي إلا انه وقع استبدال المعطيات والأسماء و الألقاب بأخرى وهمية مع بعض الإضافات

فريضة العقار موضوع الرسم العقاري المسمى " برج الجامع" موضوع الرس م العقاري عــــ 45100ــــدد المتكون من القطع عـــــدد ( 12 ) ( 14 ) و ( 16 الكائن بمحطة برج الجامع باجة والمتمثل فـــــي أرض فلاحيـــة والذي تبلغ مساحته الجملية 80 صنتيار 12 آر 273 هـك مقسمة إلى 87552 جزء كانت كلها على ملك السادة والسيدات الآتي ذكرهم حسب النسب المذكورة

الحاج العربي القرطبي	31920 جزء
منصورة محمد القرطبي	16663 جزء
عبدو بن قاسم الغرناطي	5472 جزء
فاطمة خميس الغرناطي	5289 جزء
بية القرطبي حرم خذر الخيالي	7052 جزء
زينة علي القرطبي	7052 جزء
الشادلية بنت علي بن محمد القرطبي	7052 جزء
حليمة بنت علي القرطبي	7052 جزء

وحيث باع الحاج العربي القرطبي جميع مناباته المشاعة في العقار موضوع الرسم العقاري عـ 45100 ـدد المسمى برج الجامع للسيد” فيليب الايطالي“ وذلك بموجب كتب خطي مؤرخ في 11 جانفي 1915

وحيث باعت المرأة فاطمة بنت خميس الغرناطي جميع مناباتها على الشياع للحاج العربي القرطبي وذلك حسب الحجة العادلة الموثقة في 27 ديسمبر 1913

وحيث باعت المرأة زينة بنت علي القرطبي جميع مناباتها المشاعة للسيد ” فيليب الايطالي“ وذلك بموجب كتب خطي مؤرخ في 20 جانفي 1914

وحيث باع الحاج العربي القرطبي جميع مناباته المشاعة في العقار للسيد ” فيليب الايطالي“ وذلك بموجب كتب خطي مؤرخ في 01 ديسمبر 1917

وحيث باعت كل من بية وحليمة بنتا علي بن محمد القرطبي ربع مناباتهما المشاعة في العقار للحاج العربي القرطبي وذلك بموجب كتب خطي مؤرخ في 27 ديسمبر 1913

وحيث باع الحاج العربي القرطبي جميع مناباته المشاعة في العقار للسيد ” فيليب الايطالي“ وذلك بموجب كتب خطي مؤرخ في 01 ديسمبر 1917

وحيث باع السيد” فيليب الايطالي“ جميع مناباته على الشياع في العقار المذكور أعلاه للسيد علي بن صالح بن محمد الماجري وذلك بموجب كتب خطي مؤرخ في 25 أوت و14 ديسمبر 1926

وحيث باع السيد علي بن صالح الماجري جميع مناباته المشاعة في العقار لشركة المقارضة البسيطة للإستغلال الفلاحي” مرتيني وشركاؤه “ وذلك بموجب كتب خطي مؤرخ في 27 نوفمبر 1928

وحيث باعت المرأة شادلية بنت علي بن محمد القرطبي جميع مناباتها المشاعة في العقار المذكور أعلاه للحاج عثمان ومحمد الخيالي مناصفة بينهما وذلك بموجب كتب خطي مؤرخ في 03 و 13 أكتوبر 1931

وحيث توفيت المرحومة حليمة بنت علي بن محمد الغرناطي التاجوري ويدعى القرطبي بتونس في 05 ديسمبر 1921 وذلك حسب حجة وفاتها المؤرخة في 16 فيفري 1922 وانحصر إرثها في تاريخ وفاتها في زوجها إبراهيم بن محمد بن وأبنائها منه محمد، شريفة، عزيزة و منوبية

وحيث توفي المرحوم إبراهيم بن محمد بن الغرناطي بتونس في 05 ديسمبر 1923 وذلك حسب حجة وفاته المؤرخة في 12 ديسمبر 1923 وانحصر إرثه في تاريخ وفاته في والدته ثريا بنت خذر الغرناطي، زوجته منوبية بنت أحمد المهدي وأبناؤه من زوجته المتوفاة قبله حليمة بنت علي القرطبي وهم محمد، شريفة، عزيزة ومنوبية

وحيث باع كل من السيد محمد بن إبراهيم بن والمرأة منوبية بنت أحمد المهدي جميع مناباتهما المشاعة في العقار لعثمان ومحمد الخيالي وذلك بموجب حجة عادلة موثقة في 13 سبتمبر 1926

وحيث باع السيدان عثمان ومحمد ابنا صالح الخيالي جميع المنابات المشاعة موضوع عقد البيع سالف الذكر للسيد عمر بن سالم بن حمودة يدعى بن تبر الطرابلسي وذلك بموجب حجة عادلة موثقة في 29 جويلية 1932

وحيث توفيت المرحومة بية بنت علي القرطبي بتونس في 12 جانفي 1942 وذلك حسب حجة وفاتها المؤرخة فـــي 11 أوت 1948 وانحصر إرثها في تاريخ وفاتها ،في زوجها صالح بن علي بن قاسم يدعى بن خذر وأبناؤه منها: الهادي، المختار عبد الحميد ومنوبية وأبناؤها من فراش سابق: محمد، حنيفة و زبيدة

وحيث تم استخراج الرسم العقاري عـ 91356 ـدد المسمى” قمرة 2 “ من الرسم العقاري عـ 45100 ـدد المسمى برج الجامع فأصبحت مساحة هذا الأخير تقدربـ 80 ص 05 آر 257 هـ

وحيث باعت المرأة منوبية بنت إبراهيم بن محمد الغرناطي جميع مناباتها المشاعة في العقار موضوع الرسم العقاري عـ 45100 ـدد المسمى ” قمرة 2 “ لكل من عمر وخميس الخيالي وذلك بموجب كتب خطي مؤرخ في 30 أوت 1950

وحيث باعت شركة ” مرتيني وشركاؤه “ 20000 جزء من مناباتها المشاعة في العقار إلى الشركة المدنية التعاضدية لبرج الجامع

وحيث وبمقتضى كتب خطي مؤرخ في 13 أكتوبر 1955، وقعت معاوضة بين السيد عمر بن سالم بن حمودة الطرابلسي يدعى بن تبر الطرابلسي و شركة ” مرتيني وشركاؤه “ التي أصبحت تسميتها الشركة العائلية لأراضي مارتان وذلك في خصوص جميع منابات السيد عمر بن حمودة في العقار موضوع الرسم العقاري عـ45100 ـدد

وحيث وبمقتضى قرار من كاتب الدولة للفلاحة مؤرخ في 18 ماي 1964، تمت إحالة جميع المنابات الراجعة للشركـة العائلية لأراضي مارتان إلى ملك الدولة الخاص

وحيث وبمقتضى القانون عـ 5- 64 ـدد لسنة 1964 المؤرخ في 12 ماي 1964، تمت إحالة جميع المنابات الراجعة للشركة المدنية التعاضدية لبرج الجامع الى ملك الدولة الخاص

وحيث توفي المرحوم عثمان بن الحاج صالح الخيالي في 17 افريل 1967 حسب حجة وفاته الصادرة عن حاكم ناحية تونس بتاريخ 22 جوان 1967 وانحصر ارثه في تاريخ وفاته في ابنيه عمر وخميس

وحيث توفي المرحوم محمد بن الحاج صالح الخيالي في 25 أكتوبر 1947 حسب حجة وفاته الصادرة بتاريخ 11 نوفمبر 1947 وانحصر إرثه في تاريخ وفاته في زوجتيه بية بنت إبراهيم بن علي الخيالي وفاطمة بنت علي بن محمد التهامي وفي ،أبنائه من الأولى: هادي، زهرة، فطيمة، بريكة، السيدة، خديجة، صالح طيب،عروسية وأبنائه من الثانية: بشير، علية، حليمة، شريف

وحيث باعت المرأة عزيزة بنت إبراهيم جميع مناباتها المشاعة في العقار للسيد صالح بن قاسم بن صالح الرايض وذلك بموجب حجة عادلة موثقة في 18 مارس 1972

وحيث أحالت الدولة المنابات المشاعة الراجعة لها في العقار إلى ديوان إحياء أراضي وادي مجردة بمقتضى محضر جلسة مؤرخ في 28 ديسمبر 1968

وحيث باع السيد طيب بن محمد بن الحاج صالح الخيالي جميع مناباته على الشياع في العقار موضوع الرسم العقاري عـ 45100 ـدد المسمى" برج الجامع" لعمر وخميس ابنا عثمان الخيالي وذلك بموجب حجة عادلة مؤرخة فـــي 6 سبتمبر 1960

وحيث توفي المرحوم عبدو بن قاسم الغرناطي بتونس في 10 نوفمبر 1920 وذلك حسب حجة وفاته المؤرخة في 01 جانفي 1921 وانحصر إرثه في تاريخ وفاته في زوجته منصورة بنت محمد القرطبي وأبنائه منها: صادق، قاسم، خديجة و منوبية وقد نزلّ حفيديه: فاضل و علجية ابن و بنت ابنه المتوفى قبله علي، منزلة ابيهما

وحيث أنشأت المرأة منصورة بنت محمد القرطبي حبس لفائدتها طوال حياتها ثم بعد وفاتها لفائدة ابنيها صادق وقاسم وذلك بخصوص جميع مناباتها المشاعة في العقار المذكور أعلاه

وحيث أنشأت كذلك المرأتين خديجة ومنوبية بنتي عبدو الغرناطي حبس الأولى لفائدة أخيها الصادق والثانية لفائدة أخيها قاسم وذلك بخصوص جميع مناباتهما المشاعة في العقار المذكور

وحيث و بمقتضى أمر 18 جويلية 1957 وقع حل الاحباس المذكورة وأصبحت :جميع المنابات المشاعة المكونة للأحباس على ملك السادة والسيدات

محمد نور الدين بن صادق بن عبدو القرطبي

وسيلة بنت صادق بن عبدو القرطبي

  محمد ناصر بن صادق بن عبدو القرطبي

  سعاد بنت صادق بن عبدو القرطبي

محمد علي بن صادق بن عبدو القرطبي

حسنة بنت صادق بن عبدو القرطبي

  علي بن قاسم بن عبدو القرطبي

عبد الوهاب قاسم بن عبدو القرطبي

توهامي بن قاسم بن عبدو القرطبي

  الهادي بن قاسم بن عبدو القرطبي

وحيث باعت المرأة عروسية بنت محمد الخيالي جميع مناباتها المشاعة في العقار لأخيها الهادي وذلك بموجب حجة عادلة موثقة في 22 جويلية 1972

وحيث باعت المرأة بريكة بنت محمد الخيالي جميع مناباتها المشاعة في العقار لأخيها الهادي وذلك بموجب حجة عادلة موثقة في 22 جويلية 1972

وحيث باعت المرأة حليمة بنت محمد الخيالي جميع مناباتها المشاعة في العقار لأخيها الهادي المذكور أعلاه وذلك بموجب حجة عادلة مؤرخة في 22 جويلية 1972

وحيث باع السيد بشير بن محمد الخيالي جميع مناباته المشاعة في العقار لابنه عبد الجليل وذلك بموجب كتب خطي مؤرخ في 25 سبتمبر 1989 مسجل بقباضة باجة بنفس التاريخ

وحيث بمقتضى الأمر عـ 111/ 69 ـدد المؤرخ في 28 و 31 ديسمبر 1990، حلت الدولة محل ديوان إحياء أراضي وادي مجردة فأصبحت جميع المنابات المشاعة الراجعة له ملكا خاصا للدولة

وحيث توفيت المرحومة شريفة بنت إبراهيم بن محمد بن الغرناطي بتونس فــــــي 25 نوفمبر 1960 وذلك

حسب حجة وفاتها المؤرخة في 12 ديسمبر 1990 وانحصر إرثها في تاريخ وفاتها في زوجها الصادق بن علي وأبنائها منه: علي، حليمة، قمر

وحيث توفيت المرحومة فاطمة بنت الصادق بن علي بتونس في 30 أكتوبر 1964 وذلك حسب حجة وفاتها الصادرة عن السيد حاكم ناحية تونس في 06 فيفري 1973 وانحصر إرثها في تاريخ وفاتها في زوجها عبد الرحمان بن علي الذهبي وأبنائها منه: فوزية، رفيعة ومحمد و ابن ابنها علي المتوفى قبلها محمود

وحيث باع السيد الصادق بن علي وأبناؤه علي، حليمة وقمر جميع مناباتهم "المشاعة في العقار موضوع الرسم العقاري عـ 45100 ـدد المسمى " قمرة 2 للسيد خليفة بن مبارك بن الحاج خليل وابنه مبارك وذلك حسب الحجة العادلة الموثقة من طرف العدلين مختار الفلاني ومحمد العلاني بتاريخ 12 نوفمبر 1972

وحيث باع السيد عبد الرحمان بن علي الذهبي وأبناؤه فوزية، رفيعة ومحمد جميع مناباتهم في العقار المذكور أعلاه للسيد صالح بن قاسم الرايض وذلك حسب الحجة العادلة الموثقة من طرف العدلين مختار الفلاني ومحمد العلاني بتاريخ 25 فيفري 1973

وحيث واستنادا على الفصول 103 وما بعده من مجلة الحقوق العينية، مارس السيد صالح بن قاسم الرايض حق الشفعة في خصوص المنابات التي اشتراها السيد خليفة بن مبارك بن الخاج خليل وابنه مبارك وبمقتضى حكم صادر عن المحكمة الابتدائية بتونس في 5 أكتوبر 1973 أصبح السيد صالح بن قاسم الرايض مالكا للمنابات المذكورة

وحيث باعت المرأة السيدة وتدعى منوبية بنت محمد الخيالي جميع مناباتها المشاعة للسيد يوسف بن قاسم بن صالح التهامي وذلك بمقتضى حجة عادلة موثقة في 21 فيفري 1998

وحيث توفي المرحوم خميس بن الحاج عثمان بن محمد الخيالي في 5 جانفي 1994وذلك حسب حجة وفاته الصادرة عن حاكم ناحية بتاريخ 6 ديسمبر 1994 :وانحصر إرثه في تاريخ وفاته في زوجته لطيفة بنت عمر الشامي وأبنائه منها بريكة، علجية، ربح، حبيبة، حبيب، محمد، العربـــي، عبد الحميد، منجي، وحيدة، منجيـــة، أحمــد و منذر . و قد ترك وصية بتخصيص سدس منابه لفائدة علي بن صالح الخيالي

وحيث باع السيد محمد بن خميس الخيالي جميع مناباته المشاعة في العقار لإخوته العربي، أحمد، عبد الحميد والمنجي أبناء خميس الخيالي وذلك بموجب كتب خطي مؤرخ في 9 مارس 1998 ومسجل بقباضة تونس في 4 ماي 1998

وحيث باعت المرأة شريفة بنت محمد الخيالي جميع مناباتها المشاعة في العقار لأخويها علية وبشير ابنا محمد الخيالي وذلك بموجب حجة عادلة موثقة من طرف العدلين الفلاني وجليسه بتاريخ 27 أوت 1971

وحيث وبمقتضى عقد إداري مؤرخ في 17 أكتوبر 2000 ومسجل بقباضة تونس في 21 ديسمبر 2000 باعت الدولة 326969 جزء من المنابات الراجعة لها بوجه الملك الخاص للوكالة العقارية الفلاحية

وحيث توفي المرحوم عمر بن عثمان الخيالي بتونس في 6 سبتمبر 1992 وذلك حسب حجة وفاته الصادرة عن حاكم ناحية تونس في 12 جانفي 1994 تحت ـ عـ4742دد وانحصر إرثه في تاريخ وفاته في زوجته زهرة بنت محمد الخيالي وأبنائه منها: ربح، فضيلة، سعاد، فوزية، محمد المنصف وسعيدة

وحيث توفيت المرحومة زهرة بنت محمد الخيالي بتونس في 6 جانفي 1999 وذلك حسب حجة وفاتها الصادرة عن السيد حاكم ناحية تونس في 8 فيفري 1999 وانحصر إرثها في تاريخ وفاتها في أبنائها من زوجها المتوفى قبلها المرحوم عمر الخيالي وهم: ربح، فضيلة، سعاد، فوزية، محمد المنصف وسعيدة

والمطلوب هو بيان الوضعية الاستحقاقية للعقار المملوك على الشياع و تحديد منابات كل وارث و مستحق مفوت له، من كامل العقار المذكور وتحديدا فان هذا النوع من التحيين مطلوب بالنسبة لإدارات الملكية العقارية بالتوصل إلى حساب أصل الفريضة الجامعة

:وعملية التحيين تتطلب إجراء العمليات التالية

 إعداد قوائم أو جداول لضبط أسماء الورثة المستحقين بحسب حجج الوفاة

تنظيم حجج و عقود البيع و الهبة و الوصية لضبط قائمة الورثة المفوّتين و المفوت لهم

  حل فريضة المناسخة ببيان ما تصح منه الفريضة الجامعة و بيان ما ينوب كل مستحق منها سهما و أجزاء من كامل مساحة العقار موضوع القسمة و التحيين

  حساب عمليات التفويت (من بيع وهبة و وصية) الواقعة بين الورثة و غيرهم من الأجانب عن التركة مهما كان عدد هذه العمليات

  مراعاة قانون عدد 77 الصادر في 19 جوان 1959 في تطبيق أو عدم تطبيق الرد الخاص و العام و الوصية الواجبة

ولا شك أن مثل هذه العمليات في هذا المثال، و هو مثال يمكن تصنيفه على انه متوسط التعقيد، يتطلب من القائم بها سواء كان عدل إشهاد أو خبيرا فرضيا أو إطارا مراجعا في إدارة الملكية العقارية جهدا كبيرا و كثيرا من الوقت، يمكن أن يصل إلى عدة أشهر، و مع ذلك فانه لا يأمن من الوقوع في الخطإ

 

أما باستعمال برمجية عالم المواريث، فانه يكفي فقط مجرد بذل الجهد في إدخال المعطيات الواردة في

  حجج الوفاة: إدخال الأسماء الثلاثية أو الرباعية الكاملة للورثة، و إدخال تاريخ وفاة المورث

  عقود و حجج العمليات العقارية: إدخال معطيات العمليات العقارية الواردة في عقود التفويت من بيع و هبة و وصية، لاسيما أسماء المفوّتين و المستفيدين المفوّت لهم...الخ

سجّل الرسم العقاري: إدخال المعطيات الخاصة بالعقار موضوع القسمة لاسيما المساحة و أسماء الشركاء في الملكية

تقوم البرمجية في الحين بمعالجة كل هذه المعطيات (كاعتبار تاريخ وفاة كل مورث والوصية الواجبة حيث يكون تاريخ 1959 06 19 بالنسبة الى تطبيق الرد الخاص والرد العام هو الحد الفاصل ) واظهار جميع النتائج المطلوبة في وقت قياسي والمتمثلة في

بيان شجرة المناسخة و نتائج كل الفرائض بناء على كل حجة وفاة، و بيانات مختلف عمليات التفويت، بحيث تظهر للمستعمل صورة ملخصة و واضحة و دقيقة عن كل عمليات التحيين

  إظهار نتائج الفريضة الجامعة المتضمنة لأصل الفريضة و للأسماء الكاملة للورثة و المستحقين المفوت لهم و لمنابتهم بالأسهم

و بالأجزاء من كامل مساحة العقار موضوع القسمة

  طباعة النتائج في صورة مجدولة

كما يمكن للمستعمل مراجعة جميع النتائج بالطريقة اليدوية و الذهنية بصفة منهجية إن أراد ذلك، و في كل الأحوال فان عملية المراجعة ستكون مختصرة الوقت بما لا يقارن مع انه لو ابتدأ دراستها و تحيينها بدون استعمال البرمجية

كما يمكن لمستعمل البرمجية المستعمل أثناء تحيين رسم عقاري القيام بعدة فرائض مناسخات بصفة متوازية في نفس النافذة ، أي إدخال بيانات و حساب فرائض المناسخات و عمليات التفويت التي داخلتها و الخاصة بكل شريك في ملكية العقار في نفس الوقت

و إن كنا ننصح بالفصل بين المناسخات في حالة تضخم العدد، حتى لا يقع المستعمل في الخطإ البشري عند إدخال البيانات المطلوبة نظرا لكثرتها

و أخيرا من الناحية الفنية و العملية، فان عملية إدخال البيانات و الأزار المضغوطة وكيفية إظهار النتائج و سرعتها هي من السهولة بحيث لا تحتاج إلا إلى تدريب سريع و تكوين سهل، لان كل عمليات التحيين تقع في نطاق نافذتين فقط. و هي بذلك ابعد ما تكون عن تعقيدات برمجيات المحاسبة و الضرائب

ملاحظة: يمكن تصنيف فرائض المناسخات و عمليات تحيين الرسم العقاري :المتعلقة بها من حيث درجة التعقيد إلى ثلاثة درجات

  بسيطة التعقيد: عندما يكون العقار موضوع القسمة رسما مملوكا بصفة منفردة للمورث الأصلي، و عندما تكون الفرائض المكونة لفريضة المناسخة محدودة العدد و تبتدئ في تاريخ لاحق لصدور قانون عدد:77 الصادر في 19 جوان 1959 وخالية من عمليات تفويت بين الورثة أو غيرهم

متوسطة التعقيد: عندما يكون العقار موضوع القسمة مملوكا على الشياع بين عدة شركاء، و تكون فريضة المورث الأصلي مناسخة كثيرة العدد تبتدئ في تاريخ سابق لصدور قانون عدد:77 الصادر في 19 جوان 1959 و خالية من عمليات تفويت بين الورثة أو غيرهم

شديدة التعقيد: عندما يكون العقار موضوع القسمة مملوكا على الشياع بين عدة شركاء، توفي كلهم أو أكثرهم و تكون فرائض المورثين الأصليين مناسخات كثيرة العدد (عشرات حجج الوفاة قد تتجاوز المائة) تبتدئ في تاريخ سابق لصدور قانون عدد:77 الصادر في 19 جوان 1959 و متضمنة لعمليات تفويت عديدة و متنوعة بين الورثة أو غيرهم

اعلى الصفحة